📌 말소기준권리란? 경매 초보도, 초등학생도 쉽게 이해하는 완벽 설명
부동산 경매를 공부하다 보면 꼭 마주치게 되는 용어가 있습니다.
바로 말소기준권리입니다.
말소기준권리는 경매를 할 때, 어떤 권리부터 없앨 수 있는지를 알려주는 기준선이에요.
조금 어려운 말 같지만, 지금부터 아주 쉽게 예를 들어서 설명해 볼게요. 초등학생도 이해할 수 있도록 차근차근 풀어드릴게요 😊
🏠 말소기준권리는 왜 필요할까?
먼저 이런 상황을 상상해 볼까요?
“한 집에 여러 사람들이 권리를 갖고 있어요.”
예를 들어, 은행이 돈을 빌려준 대신 근저당권을 설정했고,
누군가는 전세 계약서를 갖고 살고 있고,
또 다른 사람은 가압류라는 권리로 돈을 받아야 할 상황이에요.
그런데 이 집이 경매에 넘어가게 되면 어떻게 될까요?
📌 이 많은 사람들의 권리 중 어떤 건 사라지고,
어떤 건 계속 살아남아서 새로 집을 낙찰받은 사람이 떠안게 될 수도 있어요.
이때!
그 기준이 되는 권리가 바로 말소기준권리
입니다.
말소기준권리보다 뒤에 생긴 권리는 대부분 사라지고,
그보다 앞에 생긴 권리는 살아남는 거예요!
📚 예시로 쉽게 이해하기
자, 이제 진짜 쉬운 예시 들어볼게요.
🏡 어떤 집에 이런 권리들이 있다고 해요:
- A은행 → 2020년 1월 → 근저당권 설정
- 김세입자 → 2020년 6월 → 전입신고 + 전세 계약
- B금융사 → 2021년 3월 → 가압류
그럼 여기서 말소기준권리는 누굴까요?
💡 답은 A은행의 ‘근저당권’이에요.
왜냐하면, 이 권리가 가장 먼저 경매를 신청했고,
가장 기준이 되는 권리이기 때문이에요.
그러면 경매가 진행되고, 누군가 이 집을 낙찰받으면...
- B금융사의 가압류는 말소돼요 (즉, 사라짐)
- 김세입자의 전세 계약은 말소기준권리보다 나중이라서 사라질 수도 있어요.(하지만 대항력이나 확정일자가 있다면 또 다를 수도 있죠. → 이건 다음 글에서!)
🔍 말소기준권리를 꼭 확인해야 하는 이유
말소기준권리를 제대로 확인하지 않으면 어떤 일이 생길까요?
✔️ 낙찰받은 집에 세입자가 계속 살고 있고, 보증금도 못 받은 상태일 수도 있어요.
✔️ 은행 빚까지 내가 대신 갚아야 할 수도 있고,
✔️ 가압류나 전세권이 남아있다면, 명도도 어려워요.
그래서 경매 입찰 전에 등기부등본을 보면서
“이 집의 말소기준권리는 뭘까?”
그 기준보다 앞에 있는 권리는 뭐가 있을까? 를 꼭 체크해야 합니다.
📌 말소기준권리 쉽게 외우는 꿀팁
- 말소기준권리는 권리들의 줄 세우기 리더!
(뒤에 선 권리들은 줄 빠져요 → 즉, 사라짐) - 기준보다 앞서 생긴 권리는 살아남는다!
(그래서 위험할 수 있어요) - 보통은 제일 먼저 설정된 근저당권이 말소기준권리가 돼요!
✅ 경매는 권리 순서 게임이다
부동산 경매는 어렵다고 느껴질 수 있지만,
이렇게 중요한 개념 하나하나를 쉬운 예시로 이해하면 누구나 도전할 수 있어요.
말소기준권리는 경매 성공을 위한 핵심 개념이에요.
다음 글에서는 “대항력 있는 세입자”가 왜 무서운 지도 쉽게 알려드릴게요 😊